0800集团一、了解优先购买权的法律效力

(一)从规范意图把握优先购买权的法律效力

从所讨论的案件来看，法院对优先购买权的法律性质和法律效力的理解是，原告行使优先购买权只能使被告与被购买人之间的房屋买卖合同无效。如果买卖合同成立，原告当然不能根据根本不成立的合同要求被告将房屋所有权转让给他。这种对法庭的理解令人困惑。据此，权利人行使优先购买权可以获得哪些好处？被告人不想再卖房怎么办？就算被告再次卖房，债权人再次行使优先购买权，结果是一样的，这次又能有什么不同，不是不能做到一样吗？在本案法院看来，关于优先购买权的法律规定实际上是不可能实现的，因此毫无意义。但是，法定的优先购买权当然不是没有意义的，它不仅应该实现，而且可以通过正确适用法律方法来实现，但是法院对本案的理解使得该权利没有实现。

0800集团从社会普通人，即学者所谓的“中间人”的角度，主张优先购买权不仅应当使卖方与第三人之间的合同无效，而且应当能够以优先于他人的价格向出卖人支付给出卖人，取得标的物的所有权。为更准确地把握优先购买权的法律性质和效力，应从规范意图的角度加以考虑。法律规定，共有人的优先购买权主要是为了稳定共有关系；保护共有财产的完整性和安全性；减少共有人的数量，提高物业的使用效率。规定房屋承租人优先购买权的主要目的，一是要与“买卖和租赁”规则的目的相一致，即稳定租赁关系，使承租人不会被因出租房屋产权转让而着急。利用效率降低了租户对房屋投资的浪费，房屋的主人和使用者是同一个人，也提高了房屋的利用效率。可见，共有人的优先购买权和房屋承租人的优先购买权都是为了保障权利人优先获得财产所有权。但是，法院在本案中的理解和实践，使其无法实现法定优先购买权的规范意图。因为合同还没有成立，所以还有“买”和“收购”的说法，更谈不上“优先”。

(二)关于否认“卖方与第三方之间的合同效力”的疑虑

无论从普通人的角度，还是从规范意图的角度，优先购买权都应具有三个主要的法律效力。首先，必须建立销售合同，否则“购买”是无稽之谈；能够优先实现，就是“优先”的意思；三是能够实际获得物权，这是权利所包含的利益最直接的体现。这三种主效应可分别称为形成效应、优先效应和追溯效应。形成效力，即权利人可以根据单方面的意愿使法律关系发生、改变和消除，产生各种权利和主张，而相对人则受约束，必须容忍和接受法律效力。优先购买权的形成效果表现在出卖人与第三人建立买卖合同关系时，权利人主张优先购买权，使出卖人与出卖人形成买卖合同关系。在同等条件下，并产生索赔权。优先权一般认为是指物权优先于债权，而债权不具有优先权的效果。但是，根据优先购买权法，与出卖人形成买卖合同关系的共有人、承租人的债权相比第三人对出卖人的合同债权具有优先实现的效力。 . 基于优先效力，拥有优先购买权的人可以排在第三人之前，要求出卖人将所有权转让给第三人，以实现其债权。追偿的效果主要体现在出卖人根据与第三人的买卖合同将所有权转让给第三人的中国政府土地优先购买权功能分析，享有优先购买权的人可以主张出卖人与第三人之间的物权变动当事人无效，物权可以恢复给第三人。产权变更前的状态。涉及保护第三人利益的追溯效力问题，应当受到善意取得制度的限制。但房屋不适用善意取得房地产，房屋租赁合同必须依法向房屋管理机构备案中国政府土地优先购买权功能分析，具有公示效果。优先购买权的形成效力、优先效力和追溯效力，可以有效地实现法律对优先购买权的规范意图。本案法院否认优先购买权的形成效力，认为原告行使优先购买权不能与被告在同等条件下形成买卖合同；对优先权效力的理解也很片面中国政府土地优先购买权功能分析，认为只能使被告与第三人订立买卖合同。无效的;没有提及追溯效力，也忽略了被告人将房屋产权转让给第三人的问题。这样一来，原告的优先购买权当然就无法实现，法律的规范目的也就失效了。

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二、法定优先购买权的行使

(一)运动时间

有一种观点认为，提前“三个月”和“合理期限”是行使优先购买权的期限。这种观点是不恰当的。优先购买权是在同等条件下订立合同，优先实现合同债权的权利。出卖人与第三人之间的买卖合同不成立，没有明确的合同条款，不存在同等条件，优先购买权不成立。因此，优先购买权仅在出卖人与第三人订立买卖合同时产生，自此只有权利人才能行使该权利。本案法院也采纳了这一观点。卖方与第三人订立买卖合同，是行使优先购买权的条件之一。

(二)权利与物化

在本案研究中，原告主张被告优先购买权是一种行使权利的行为，向法院提起诉讼是要求法院运用国家强制力保障其权利的实现但从审判和执行情况来看，原告的愿望并未实现。原告的诉讼请求既有事实依据，也有法律依据，法院实际上以判决支持了原告的请求。为什么不能实现原告的优先购买权？首先，由于法院对优先购买权的法律性质和效力的理解，有如前所述，第二个重要原因是，无论是原告的诉讼请求还是法院的判决，都不能将“优先购买权”具体化。 ”。

(三)索赔

原告可以起诉法院，要求被告履行由优先购买权形成的合同，并要求被告按照合同转让标的物的所有权。对于该诉讼请求，法院应首先处理确认行为，确认原告与被告已形成买卖合同关系中国政府土地优先购买权功能分析，并确定合同的具体条款。在此基础上，根据民法典中国政府土地优先购买权功能分析，确定是否可以强制被告人履行。转让标的物所有权的合同义务。被告主张抗辩权得到支持而原告不提供担保的，或者被告主张抗辩权得到支持而原告不履行给付义务的，法院应当驳回原告的诉讼请求。本案中，原告败诉并非因为其优先购买权存在瑕疵，而是因为被告有效行使了合同履约抗辩。否则，法院应作出判决，强制被告履行合同义务。

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